No início do ano passado tive minha primeira experiência com compra de cotas de fundo imobiliários via Home Broker, através de cotas do Fundo Square Faria Lima. Durante o ano liquidei toda minha posição em tal fundo por ter tido um bom desempenho até então e por querer aproveitar o momento para aumentar meu posicionamento em ações, contudo mantinha o desejo de retornar a adquirir cotas do mesmo fundo quando o mercado de ações tivesse atingido um certo nível da recuperação ao qual optei por me expor.

No fim de dezembro depois de uma boa recuperação do mercado comecei a cogitar a voltar alocar parte de minha carteira de investimento em fundos de ações, mas ao invés de retornar direto ao Fundo Square Faria Lima quis fazer uma análise prévia comparando o com o Fundo Rio Bravo Renda Corporativa.

Por que essas opções?

Bom muitos podem se perguntar o porque de comparar essas duas opções em meio a grande variedade de fundos disponíveis? Bom o primeiro fator foi o estudo prévio que realizei durante o tempo que mantive minhas cotas de FLMA11 (FII Square Faria Lima) que me forneceram muitas informações interessantes sobre esse fundo, segundo como o Fundo Rio Bravo Renda Corporativa, antes conhecido como Fundo Financial Center, investe no empreendimento J.K. Financial Center, possui muitas características no qual se assemelha com o Faria Lima como localização próximas e por isso influenciada por praticamente os mesmos fatores de valorização e ambos empreendimentos são dedicados a aluguéis de escritórios de alto padrão. Além desses dois fatores o FFCI11(Fundo Rio Bravo) sempre aparece em muitas análises de fundos imobiliários listados para negociação via Home Broker, como uma dos mais rentáveis, então resolvi analisa-lo pessoalmente.

Comparações

Para iniciar o estudo comecei através da análise do principal atrativo dos FII que são as distribuições de rendimentos. A análise foi de um período mais amplo, mas para exemplificar peguei uma amostra com as distribuições dos últimos três meses e o fechamento do valor das cotas na sexta-feira dia 23/01.

Através desses dados já fica evidente de cara a maior rentabilidade do fundo Rio Bravo nessa amostra de três meses. No entanto, analisando mais ainda os dados é possível perceber a regularidade das distribuições do fundo Rio Bravo, isso pode ser observado não somente nessa amostra como historicamente, enquanto o fundo Faria Lima apresenta freqüentes variações.

Como já investi anteriormente no fundo Faria Lima lia os relatórios e sei que essas variações são recorrentes principalmente da taxa de ocupação do hotel do empreendimento, mas outro ponto que influencia muito é a taxa de ocupação dos escritório que tem uma rotatividade de inquilinos que eu considero alta. Em dezembro, por exemplo, foi anunciado no relatório mensal a devolução das chaves de três escritórios.

Além das distribuições de rendimentos o outro atrativo dos FII é a valorização das cotas no mercado. Por isso fiz uma análise comparando os gráficos das cotações de ambos fundos:

Comparação de desempenho entre FFCI11 e FLMA11

Analisando o gráfico comparativo entre as cotações dos dois fundos durante o ano de 2008 até o presente momento ambos fundos apresentaram movimentações muito semelhantes. Um valorização/desvalorização das cotações desses fundo estão fortemente ligadas ao desempenho das distribuições de rendimentos que é igualmente influenciada pelo preço dos aluguéis recebidos. A variação no preço dos aluguéis de ambos fundos deve ser muito semelhante já que ambos empreendimentos localizam-se na mesma região da cidade de São Paulo (se estiver errado me corrijam, pois não sou e não conheço a cidade, tendo obtido essa informação através do google) e focando o mesmo mercado (escritórios de alto padrão).

Com esses dados decidi que no momento a melhor opção são as cotas do FII Rio Bravo e venho desde o início de dezembro adquirindo cotas dentro do intervalo de cotação de R$1,30 e R$1,40.

Talvez mudanças a vista?

Até alguns meses atrás o Fundo Rio Bravo Renda Corporativa era conhecido apenas como Financial Center. Inicialmente foi alterado somente o nome do fundo, no entanto no relatório mensal do mês de janeiro a administração do fundo entrou em contato com os cotistas sobre uma possível nova emissão de cotas. A mudança de nome desvinculando o fundo ao empreendimento J.K. Financial Center e o aumento do capital através da emissão de cotas pode ser um possível passo para diversificar os investimentos do fundo. Até que seja confirmado tal fato permanece neutro, mas estou atento a qualquer mudança que possa ocorrer.

Boa perspectiva para o mercado de escritórios de luxo

A infomoney publicou na semana passada um artigo destacando boas tendências para o mercado de escritórios de alto padrão falando sobre as perspectivas de valorização dos imóveis e lançamentos de novos empreendimentos. Isso deve influenciar diretamente nos resultados e movimentações não só do fundo Rio Bravo que foi minha opção como também do Square Faria Lima.

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